Skip to content

Предварительный договор купли продажи квартиры риски покупателя

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?


Бесплатная юридическая консультация:

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Оглавление:

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).


Бесплатная юридическая консультация:

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).


Бесплатная юридическая консультация:

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам ( п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).


Бесплатная юридическая консультация:

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег


Бесплатная юридическая консультация:

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами ( ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? >>>


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kakovy-garantii-i-riski-zaklyucheniya-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

Тонкости покупки недвижимости по предварительному договору

Покупка недвижимости – это очень ответственный шаг. В результате проведения сделки можно приобрести долгожданную квартиру, дом или землю, а можно потерять крупную сумму денег, если пойти по неверному или незаконному пути.

Многие из нас стремятся купить недвижимость по минимальной цене. Но стоит помнить, что и продавцы уменьшают стоимость лишь в том случае, если по каким-то причинам у них отсутствуют возможность выставить более высокий ценник. Например, объекта недвижимости ещё не существует или у продавца не возникло на него право собственности. В этом случае продавец продает недвижимость по предварительному договору. Рисков у покупателя при такой сделке больше, а у продавца ответственности меньше.

В этой статье мы постараемся ответить на вопросы, которые волнуют многих покупателей:

насколько такие сделки законны?


Бесплатная юридическая консультация:

какие риски существуют у покупателя и как избежать неприятных последствий и убытков?

Насколько законно заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости ?

ГК РФ предусматривает возможность заключения предварительного договора, когда основной договор по каким-либо причинам заключить сразу не представляется возможным. В нем необходимо предусмотреть все значимые условия основного договора. Но как можно договариваться о продаже того, чего ещё не существует или того, чего ещё нет у продавца? Это вполне возможно. Даже ВАС РФ подтвердил это. Данный суд указал, что нет ограничений для продажи по предварительному договору недвижимости , право на которую ещё не зарегистрировано.

Совершенно по иному ВАС РФ расценивает предварительный договор на покупку квартиры в строящихся домах. Суд указывает, что покупать квартиры в новостройках можно только по ДДУ (договор долевого участия). Заключение предварительного договора для покупки квартиры в новостройке противоречит закону.

Риски покупателя, заключающего предварительный договор купли-продажи недвижимости .

Бесплатная юридическая консультация:

Двойные продажи. Одна из сложных ситуаций возникает в случае, если недобросовестный продавец решил продать недвижимость по предварительному договору сразу нескольким покупателям. Такие договора не подлежат госрегистрации и, следовательно, проверить сколько раз предлагаемый объект недвижимости уже участвовал в подобных сделках, какое количество лиц на него претендует по предварительным договорам проверить невозможно.

Сроки договора. Согласно нормам закона, если в договоре не указан срок, в течение которого необходимо заключить основной договор, то он заключается не позднее года с момента подписания предварительного договора. При этом если стороны договора не заявят о своем желании заключить основной договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В этом случае покупатель может рассчитывать лишь на возврат денег, которые он уже заплатил продавцу. Например, Владимирский областной суд отказался обязать продавца по предварительному договору на покупку квартиры заключить основной договор, так как посчитал, что простое письмо покупателя с просьбой заключить договор не является предложением в рамках закона. Суд указал на то, что в этом случае покупатель с целью предложения заключить договор должен был направить проект договора, а не обычное письмо.

Признание предварительного договора на покупку квартиры недействительным. Как уже было указано выше покупать квартиру в новостройках возможно только по ДДУ. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор, то такой договор впоследствии можно признать ДДУ через суд, но лишь при соблюдении следующих условий:

в предварительном договоре указаны все необходимые условия ДДУ;

продавец должен соответствовать требованиям, предъявляем к застройщику законом о долевом участии.


Бесплатная юридическая консультация:

Если же предварительный договор не содержит указанных условий, а у продавца отсутствуют необходимые документы, то договор не будет признан ДДУ и будет противоречить закону.

Штраф и неустойка. К сожалению, взыскание штрафов, неустоек и компенсации морального вреда по предварительному договору достаточно проблематично. В тоже время закон о долевом участии предусматривает возможность взыскать с застройщика, который опаздывает со сдачей дома, существенные суммы неустойки и компенсации за моральный вред. Например, Ставропольский краевой суд не взыскал компенсацию морального вреда с продавца за расторжение предварительного договора. Суд указал, что к данным отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. А Санкт-Петербургский городской суд отказал во взыскании неустойки в связи с тем, что основной договор не был заключен в срок, и при этом ни одна из сторон договора не предложила заключить его.

Вместе с тем, ВАС РФ указал на случаи, когда у продавца нет объекта недвижимости в собственности, а он должен по договору передать его. В такой ситуации покупатель может в судебном порядке получить обратно свои уплаченные средства, проценты и убытки (в том числе, и разницу между рыночной стоимость объекта и ценой прописанной в договоре).

Обязательные условия. Необходимо четко прописывать все существенные условия в договоре. В противном случае суд может признать такой договор незаключенным. Так, например, Омским областным судом истцу было отказано в требованиях понудить продавца заключить договор купли-продажи недвижимости, так как предварительный договор продажи данного объекта не содержал порядок расчетов.

При покупке недвижимости по предварительному договору следует учитывать разъяснения ВАС РФ:


Бесплатная юридическая консультация:

Объект недвижимости необходимо индивидуализировать. Седлать это можно путем указания его местонахождения, площади, иные характеристик или кадастрового номера.

Цена может определяться исходя из стоимости за единицу площади или иным образом.

Предварительный договор не нужно регистрировать в Росреестре.

Как избежать неприятностей?

Если Вы хотите купить квартиру в новостройке, то избегайте застройщиков, которые предлагают Вам предварительный договор. Слишком много рисков с таким договором и гарантий никаких. Даже, если дом будет построен, то застройщик может попросту расторгнуть с Вами предварительный договор и вернуть деньги. Когда другого выхода нет и Вы хотите купить квартиру именно у этого застройщика, то необходимо проверить наличие у него всех необходимых документов (разрешение на строительство, договор аренды или право собственности на землю, проектная декларация и т.д.), а также включить в договор условия, которые предусмотрены для ДДУ (данные о квартире и её цене).


Бесплатная юридическая консультация:

Для тех, кто уже заключили предварительный договор на покупку квартиры , но продавец не торопиться передавать квартиру, можно посоветовать предъявить ему требование о заключении основного договора путем направления проекта договора купли-продажи. Такое требование уместно, если срок заключения такого договора подходит к концу. Если срок в договоре не указан, то нужно сделать это в течение года после его заключения.

Также можно требовать с продавца, который отказался от заключения основного договора, возврата уплаченных средств, уплаты процентов и возмещения убытков.

Источник: http://grossarea.ru/polezno/5-riskov-pokupatelya-zaklyuchayushchego-predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi.php

Предварительный договор купли продажи недвижимости

В некоторых случаях при покупке недвижимости составляется предварительный договор, который откладывает сделку купли-продажи во времени. Есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание при его оформлении: об этом узнаете прямо сейчас.

Зачем заключается предварительный договор

При совершении покупки определенного имущественного объекта (квартиры, земельного участка, автомобиля и др.) стороны могут, но не обязаны, заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. Законность такого действия, как и факт существования подобного документа отражен в Гражданском кодексе (статья 429).


Бесплатная юридическая консультация:

Главное назначение состоит в том, что обе стороны принимают на себя определенные обязательства до того, как произойдет сделка:

  • продавец принимает обязательство продать объект именно этому покупателю;
  • покупатель обязуется купить объект именно у этого продавца.

Намерение заключить основной договор стороны подтверждают в предварительном, когда происходит сделка купли-продажи. При этом стороны имеют в виду, что основной договор будет подписан на тех же самых условиях.

Назначение предварительного соглашения в том, чтобы каждая сторона сделки могла подтвердить свои намерения и одновременно взять письменное обязательство другой стороны о ее намерениях. Чаще всего фиксируется соглашение о дальнейшем приобретении квартиры. Обычно такой документ требуется в следующих случаях:

  1. Продавец и покупатель согласились о сделке, но у продавца отсутствуют некоторые документы на квартиру или они оформлены некорректно.
  2. У покупателя нет достаточного количества средств для единовременной покупки, но он сразу передает часть суммы и обязуется в определенный срок уплатить остальную часть в полном объеме.
  3. При покупке квартиры в ипотеку заключение предварительного договора – это распространенная практика, поскольку процедура усложняется необходимостью получения разрешения банка, который возьмет жилье в залог под предоставление кредитных средств.

Договор отличается от основного тем, что его не нужно регистрировать ни в Росреестре, ни заверять у нотариуса. В этом смысле документ несет определенные риски, если стороны не предоставляют документы, доказывающие, что квартира не находится в обременении (залог, арест, претензии третьих лиц и т.п.).

Предварительно подписанный договор несет в себе определенные гарантии, а также риски сторон – все они подробно рассматриваются в следующем разделе.


Бесплатная юридическая консультация:

Предварительный договор: гарантии

Предварительное соглашение содержит в себе 2 важных гарантии, которые защищают интересы обеих сторон:

  1. Покупателю этот документ гарантирует, что квартира будет продана именно ему и именно по той цене, которая была указана.
  2. Продавцу договор дает гарантию того, что именно этот покупатель приобретет у него квартиру не позднее того срока, который указан.

Если кто-то уклоняется от своих обязательств, любая сторона может обратиться в суд для того, чтобы основной договор был оформлен в принудительном порядке, и сделка состоялась. Заявление можно подавать в течение 6 календарных месяцев с того дня, когда по предварительному договору требуется заключить основной (имеется в виду предельный срок).

Комментарий специалиста об особенностях предварительного договора представлен на видео.

Предварительный договор: риски

Основные риски сопряжены с тем, что стороны могут уклониться от своих обязательств. При этом если они не выразили претензий в течение полугода, то предварительный договор купли-продажи перестает действовать автоматически.

Сам по себе этот документ не несет рисков в том смысле, что право собственности от продавца к покупателю на основании его подписания не происходит. Если одна сторона обратится с требованием принудить другую сторону совершить сделку, ответчик может подать встречный иск о признании договора недействительным.


Бесплатная юридическая консультация:

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если предварительный договор заключен при покупке новостройки (с компанией-застройщиком), то в случае неисполнения обязательств истец может обратиться в суд с требованием принудить ответчика подписать договор участия в долевом строительстве.

В остальном предварительное соглашение сопряжено с рисками, которые в целом сопровождают сделки на рынке недвижимости:

  1. В некоторых случаях предварительное соглашение может быть признано судом незаключенным. Это возможно в 2 случаях:
  • договор оформлен с явными нарушениями (указаны не все реквизиты квартиры, есть фактические ошибки);
  • квартиры не существует или она еще находится на стадии строительства.
  1. Риск, связанный с тем, что квартира может быть продана неоднократно. Эта ситуация возникает в случае с проведением застройщиком мошеннической схемы: например, он может заключить несколько одинаковых договоров на продажу одной и той же квартиры.
  2. Риск, связанный с потерей средств, потраченных на покупку квартиры. Это также касается случаев приобретения квартиры непосредственно в строящемся доме. Важно понимать, что вложенные средства (по договору доверительного управления) при прекращении строительства возвращаются не всегда – нередко компанию признают банкротом, и потерпевшая сторона может надеяться только на частичную компенсацию своей потери.

Таким образом, стороны после подписания предварительного договора несут обязательство подписать основной договор на точно таких же условиях (изменения возможны только по взаимному согласию).

В случае с частными гражданами (при покупке жилья на вторичном рынке) основные риски связаны именно с тем, что стороны не исполнят свои обязательства. Если же приобретается квартира в новостройке, опасность резко возрастает – все зависит от честности застройщика.

Предварительный договор: образец 2017

Требования к оформлению предварительного договора купли-продажи в этом году не изменились. Стандартный бланк легко скачать и распечатать.


Бесплатная юридическая консультация:

При заполнении важно учесть, чтобы в документе были отражены все существенные условия – лучше проверить, что все данные совпадают с указанными в соответствующих документах (паспорт владельца квартиры, свидетельство о собственности). Особое внимание уделяется таким пунктам:

  1. Цена договора, т.е. по какой именно стоимости продавец обязуется продать квартиру в оговоренный срок.
  2. В предварительном договоре обязательно указываются все лица, которые проживают вместе с продавцом на данный момент. Указываются их ФИО и данные паспорта.
  3. Если владелец проживает в другом месте, лучше указать оба адреса: и фактический, и записанный в паспорте.
  4. В договоре обязательно отдельно описывается факт того, что продавец гарантирует: квартира не находится в залоге, под арестом, на нее не претендуют другие лица.
  5. Срок действия предварительного договора – это неотъемлемое условие его действия: по истечении этой даты договор прекращает свое действие.
  6. В договоре обязательно прописывается порядок оплаты стоимости жилья: например, сначала покупатель вносит 10% от всей суммы, а затем оставшиеся 90%. Факт оплаты дополнительно подтверждается соглашением о задатке (по требованию статьи 380 Гражданского кодекса). Этот же документ называется расписка – он составляется в произвольной форме и также подписывается обеими сторонами.
  7. Описывается и ответственность за неисполнение обязательств: имеется в виду досудебное урегулирование. Например, сторона, которая уклонилась от сделки, выплачивает другой стороне залог в двойной сумме.

Без указания какого-либо из этих существенных условий признать предварительный договор юридически действительным практически невозможно, из-за чего в судебных разбирательствах не удастся использовать его как одно из доказательств.

Образец договора приводится ниже.

Следует обратить внимание также на то, что составление такого договора не предусматривает переход жилья в собственность покупателя. Соответственно, нет необходимости:

  • составлять передаточный акт;
  • предоставлять выписки из лицевого счета, которые доказывают отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • заказывать выписку из ЕГРН, чтобы доказать, что квартира не находится в обременении;
  • прилагать технический паспорт квартиры к предварительному договору.

После того, как стороны заключают сделку купли-продажи и подписывают основной договор, предварительный считается утратившим силу. Каких-либо особых документов по этому факту не составляется – стороны могут просто уничтожить этот документ.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://2ann.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Покупка квартиры по предварительному договору: есть ли юридические риски?

Последние годы ИСИ на рынке при продаже строящегося жилья довольно часто используют конструкции инвестиционных договоров для привлечения средств от частных покупателей такого жилья.

Вместе с тем, некоторые из застройщиков, видимо, понимая, всю серьезность существенных недостатков использования инвестиционного договора, предлагают покупателям будущего жилья схему с предварительным договором.

Проанализируем эту схему и саму конструкцию договора на примере проекта предварительного договора одного из застройщиков, который недавно начал строительство жилого комплекса в довольно перспективном месте в Соломенском районе г. Киева.

Юридический анализ предварительного договора

В преамбуле проекта предварительного договора указано, что заказчиком строительства жилого дома является частная компания. В этом документе не сказано, какое отношение к строящемуся объекту недвижимости имеет ИСИ, в частности КИФ (в чьих интересах действует соответствующая КУА), который предлагает заключить потенциальным покупателям жилья такой предварительный договор. Но можно предположить, что между заказчиком и этим КИФом заключен инвестиционный договор или иной договор, который предусматривает передачу КИФу имущественных прав на индивидуальные объекты недвижимости (квартиры) в строящемся жилом комплексе с возможностью регистрации права собственности на них после принятия объекта строительства в эксплуатацию.

При необходимости можно поинтересоваться у застройщика и ознакомиться с условиями этого договора.


Бесплатная юридическая консультация:

Из содержания предмета указанного договора следует, что его стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости (квартиры) на условиях, оговоренных в этом предварительном договоре.

С этим все нормально, классическая формулировка, характерная конструкции предварительного договора.

Определение условий заключения основного договора

Далее в этом предварительном договоре указывается, на каких условиях будет заключаться в будущем договор купли-продажи, в частности определяется предмет будущего договора (то есть характеристики квартиры), стоимость и порядок ее определения, а также сроки передачи такой квартиры.

Необходимо особо внимательно обращать внимание на положения о формировании стоимости, поскольку уж очень сложные для понимания формулировки и многоуровневые математические формулы предложены застройщиком для расчета текущих платежей со стороны покупателя.

Также необходимо ответственно отнестись к положениям предварительного договора о сроках заключения договора купли-продажи квартиры и порядке заключения такого договора.

В частности, покупателю предлагается заключить договор купли-продажи на протяжении 180 рабочих дней со дня оформления КИФом права собственности на соответствующую квартиру. При этом также в договоре указывается, что стороны должны согласовать сроки заключения договора купли-продажи в течение 90 рабочих дней со дня оформления КИФом права собственности на соответствующую квартиру. Логично, что КИФ сможет зарегистрировать за собой право собственности только после принятия объекта строительства в эксплуатацию. В предварительном договоре указаны ориентировочные сроки ввода в эксплуатацию. Конечно же, следует исходить из предпосылки, что эти сроки будут нарушены. Соответственно необходимо понять границы допустимых сроков, когда у покупателя возникнет право требовать от КИФа выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры. В договоре также указано, что покупатель может требовать расторжения Договора в том случае, если просрочка введения объекта строительства в эксплуатацию составляет более 6 (шести) календарных месяцев. Если это все увязать и перевести на понятный для покупателя язык, то получится, что реальные сроки заключения договора купли-продажи могут быть следующими:


Бесплатная юридическая консультация:

(і) за точку отсчета следует принять плановый ввод объекта строительства в эксплуатацию;

(іі) к плановому сроку принятия объекта строительства следует добавить до 6 месяцев допустимой задержки для принятия объекта строительства в эксплуатацию (у покупателя ведь право требовать расторжения предварительного договора возникает только после просрочки введения в эксплуатацию объекта строительства свыше 6 месяцев);

(ііі) в пределах сроков на просрочку введения в эксплуатацию (то есть в течении 6 месяцев со дня окончания плановых сроков введения в эксплуатацию объекта строительства) КИФ обязан зарегистрировать за собой право собственности на квартиру, и далее лишь в течении 180 рабочих дней (что совершенно не равносильно календарным дням) стороны должны заключить договор купли-продажи.

Это означает, что такие формулировки условий позволяют застройщику и КИФу закладывать просрочку исполнения своих обязательств по завершению строительства, введению объекта строительства в эксплуатацию и передаче жилья покупателю на срок от 1 года и больше без какой-либо возможности со стороны покупателя заявлять о нарушении условий предварительного договора, выплате ему штрафных санкций или требовании о расторжении договора по причине нарушений договора со стороны КИФа.

Если же далее продолжить анализ положений этого договора об ответственности сторон и порядке его расторжения, то выглядит все для покупателя жилья так же плохо, как и с реальными сроками заключения договора-купли продажи.


Бесплатная юридическая консультация:

В частности, на покупателя возлагается обязанность уплатить КИФу пеню в том случае, если покупатель допустит просрочку исполнения своих денежных обязательств. Более того, допустив просрочку выполнения финансовых обязательств, хотя бы по одному из платежей, покупатель создает для КИФа юридические предпосылки для отказа от предварительного договора в одностороннем порядке. При этом КИФ имеет право удержать штраф в размере 5 процентов (но обратите внимание, не от уплаченных покупателем средств, а от всей стоимости будущей квартиры), а остаток средств он должен будет вернуть покупателю лишь через 120 календарных дней со дня расторжения такого договора.

И как уже выше было сказано, в том случае, если допускается просрочка введения в эксплуатацию объекта строительства более чем на 6 месяцев или, если КИФ необоснованно отказывается от заключения договора купли-продажи (заметьте, что это можно будет установить только после истечения 90 или 180 рабочих дней (в зависимости от обстоятельств) после регистрации права собственности на квартиру за КИФом), то предварительный договор может быть расторгнут по требованию покупателя. КИФ обязан в этом случае вернуть покупателю денежные средства через 90 рабочих дней со дня расторжения договора и получения требования о расторжении. И никаких при этом штрафных санкций. Да, и еще один маленький аспект, покупатель сможет требовать расторжение предварительного договора в общем порядке, то есть путем обращения в суд с соответствующим иском.

Таким образом, получается такой себе беспроцентный кредит на много, много лет. Фантастика. По сути, покупатель на многие годы вперед становится «заложником» добросовестности застройщика.

Особенности предварительных договоров в сфере строительства

Кроме откровенно несправедливых для покупателей условий, о которых речь шла выше, следует также обратить внимание еще на две немаловажные проблемы.

Первая – это юридическая обоснованность получения КИФом платежей от покупателя по предварительному договору, так называемых «обеспечительных авансовых платежей», общая сумма которых равна стоимости будущей квартиры.


Бесплатная юридическая консультация:

Вторая – это связанная частично с первой проблемой, вопрос законности получения КИФом таких платежей по предварительному договору с учетом его правового статуса как института совместного инвестирования.

Юридическая квалификация платежей по предварительному договору

Проанализируем юридическую природу платежей, которые покупателю необходимо будет осуществить по предварительному договору в пользу КИФа.

В договорном праве действует принцип свободы договоров. Это означает, что стороны имеют право самостоятельно определять условия, на которых они заключают договора, лишь бы это не противоречило положениям законодательства, обычаям делового оборота, требований разумности и справедливости.

Поэтому оговоримся сразу, в деловой оборот в Украине подобные условия вошли прочно. Повсеместно в предварительных договорах устанавливаются обязательства одной из сторон осуществлять всякого рода обеспечительные платежи. И такие условия применяются не только в предварительных договорах, связанных с продажей строящегося жилья.

Но правильно ли это?

В предварительном договоре указывается, что в подтверждение обязательств, которые возникли на основании этого предварительного договора относительно заключения и исполнения основного договора купли-продажи квартиры, и в счет платежей по такому основному договору купли-продажи, покупатель обязан уплатить сумму денежных средств, именуемую обеспечительный авансовый платеж. Уплата этой суммы может быть совершена частями.

При этом в договоре так же указано, что уплата всех обеспечительных авансовых платежей в общей сумме, равной стоимости квартиры, по настоящему предварительному договору является обязательным условием, которое должно быть выполнено покупателем до момента заключения основного договора купли-продажи и передачи квартиры покупателю в собственность.

Также в предварительном договоре указано, что сумма платежей, которые покупатель обязан уплатить на основании предварительного договора, равна стоимости квартиры согласно с условиями основного договора купли-продажи и считается авансовым платежом за квартиру.

Так, какая правовая природа этих платежей?

Сомнительно, что такие платежи можно считать авансом, даже не смотря на то, что такими их хочет считать КИФ. Поскольку аванс может быть уплачен только по действующему (то есть заключенному) договору в счет выполнения денежных обязательств. В нашем случае основной договор купли-продажи не заключен. Соответственно на момент заключения предварительного договора не существует денежных обязательств покупателя по договору купли-продажи по оплате квартиры, а значит и не возможно авансирование. Поэтому формально такие платежи по предварительному договору не являются авансовыми, так как это противоречит правовой природе авансовых платежей.

Если не аванс, тогда, возможно, это инструмент обеспечения? Ведь в предварительном договоре говорится, что платежи совершаются в подтверждение обязательств, которые возникли на основании этого предварительного договора и в счет платежей по будущему договору купли-продажи. Да, и называются так убедительно – обеспечительные авансовые платежи!

В обязательственном праве способы обеспечения обязательств по сделкам в достаточной степени регламентированы и в Гражданском кодексе Украины содержится их перечень: залог (ипотека), задаток, неустойка, поручительство, гарантия и придержание.

Последние четыре из указанных отпадают автоматически, поскольку суть этих способов обеспечения не предусматривает фактическую передачу денежных средств в обеспечение обязательств.

По многим причинам такое перечисление средств нельзя считать залогом. Поскольку, во-первых, залогом могут обеспечиваться только действительные обязательства, в том числе, и те, которые могут возникнуть в будущем. Но в нашем случае, как уже выше было сказано, нет оснований говорить о наличии действительных обязательств по оплате квартиры, так как договор купли-продажи квартиры еще не заключен. На момент заключения предварительного договора покупатель лишь принимает на себя обязательство на определенных этим предварительным договором условиях в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Обязательство покупателя по предварительному договору исключительно состоит в его обязанности заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Обязательство же по оплате за квартиру возникнет только после заключения основного договора купли-продажи квартиры. Поэтому невозможно обеспечить залогом обязательство, которое не является действительным. Ну, и, во-вторых, залог – это обеспечение обязательств, а не оплата. Из формулировок в предварительном договоре четко следует, что платежи, совершенные покупателем по такому предварительному договору, засчитываются в счет оплаты по основному договору купли-продажи. То есть такие платежи, по своей сути не соответствуют понятию залога, как способа обеспечения.

Остается задаток. Но и в этом случае сомнительно оценивать такие платежи, как задаток, даже не смотря на то, что по своему смыслу задаток наиболее соответствует таким платежам. Так, задаток берется в обеспечение денежных обязательств по договору, и в том случае, если обязательства не выполняются должником, то средства задатка используются для покрытия невыполненных обязательств. В том случае, если кредитор не выполняет свои обязательства, то он обязан вернуть должнику задаток в двойном размере. При этом если стороны не договорились, считать переданные по договору средства задатком, то их следует расценивать, как аванс.

Конечно, для покупателя считать такие платежи задатком было бы отменным обеспечением даже не собственных обязательств, а скорее наоборот – обязательств КУА по заключению договора купли-продажи и передаче квартиры. Так как необходимость возврата покупателю двойной суммы уплаченных им средств по предварительному договору, будет хорошим стимулом для КУА не отказываться от своих обязательств и не нарушать условия предварительного договора.

Но на этом хорошие новости для покупателя и заканчиваются. Во-первых, мало вероятно, что КУА (КИФ) когда-нибудь согласилась бы на подобное обеспечение по предварительному договору (хотя средства в полном объеме и наперед брать с покупателя не стесняется). Но, во-вторых, и что более важно задаток, как и аванс, может даваться только по обязательствам, которые уже существуют. То есть дать задаток можно только по действующему заключенному договору. Наш же договор купли-продажи должен быть заключен лишь в будущем, и, соответственно, задаток по нему может быть дан только после его заключения, как собственно и аванс.

Таким образом, платежи по предварительному договору также не могут быть расценены, как обеспечение обязательств, поскольку по своей правовой природе таковым не являются и по формальным признакам не соответствуют ни одному из способов обеспечения обязательств, предусмотренных законодательством.

Поскольку такие платежи нельзя считать ни авансированием по договору купли-продажи квартиры, ни способом обеспечения обязательств покупателя по оплате квартиры по договору купли-продажи квартиры, тогда, может, следует их считать обеспечением обязательств покупателя по предварительному договору? Но, ведь, как уже говорилось выше, обязательства покупателя по предварительному договору могут сводиться только к одному – заключению договора купли-продажи квартиры в будущем на условиях, определенных таким предварительным договором. Это обязательство не является денежным, оно заключатся в выполнении юридических действий – заключении сделки. Может ли оно быть обеспечено совершением денежного платежа, к примеру, в виде залога или задатка? Если рассуждать теоретически, то нет, поскольку невыполнение такого обязательства, то есть отказ от заключения в будущем договора купли-продажи, не может быть обеспечен денежной сумой. В этом случае денежная сумма может, к примеру, обеспечивать компенсацию убытков, в связи с не заключением основного договора. Но в предварительном договоре об этом речь не идет.

Поэтому условия в предварительном договоре о совершении платежей покупателем не соответствуют требованиям закона, чтобы такие платежи могли быть квалифицированы как предоставление аванса или обеспечения (залога или задатка). Из указанного можно сделать вывод, что условие в предварительном договоре о совершении покупателем таких «обеспечительных авансовых платежей» не соответствует полной мерой принципу «свободы договора». Если все называть своими именами, то такие платежи больше похожи на специфические беспроцентные целевые займы или беспроцентные целевые депозиты, обязательства, по возврату которых, прекращаются путем зачета (засчитываются в счет обязательств по оплате квартиры), если основная сделка состоялась, либо они подлежат возврату, если по каким-то причинам такая сделка сорвалась. Соответственно, у КИФ нет правовых оснований получать такие средства от покупателя будущей квартиры по предварительному договору, как минимум, с подобным обоснованием.

Ясно, что на практике многие застройщики игнорируют положения закона и предлагают покупателям такую конструкцию взаимоотношений по предварительному договору. Но стоит ли ее принимать, это решение всегда остается за покупателем!

Особенности использования институтов совместного инвестирования

И вторая проблема, о которой, хотя бы вскользь, но хотелось сказать – это ограничения в работе КИФ, как ИСИ. КИФ – это финансовый посредник, который обязан работать по строгому алгоритму, он не может вести обычную хозяйственную деятельность. Детальнее со спецификой использования ИСИ при привлечении средств в строительство можно ознакомиться в статье «Привлечение ИСИ средств в строительство жилья по инвестиционным договорам: действия в пределах требований законодательства или, как обычно, – на «грани фола»?».

Но если коротко, то следует знать, что КИФ может корректно предлагать какие-либо активы к продаже и более того, еще и принимать средства в их оплату, только после того, как такие активы станут активами ИСИ. Это означает, что такой ИСИ обязан корректным образом использовать собственные средства на покупку таких активов, а потом уже может их продавать. Соответственно, чтобы разобраться с вопросом, а может ли вообще ИСИ предлагать к продаже квартиры, которые строятся, сначала следует узнать, а оплатил ли такой ИСИ из своих средств эти квартиры. Если ответ «да», тогда условно можно считать, что предварительные договора заключаются правомерно. Что касается вопроса оценки законности получения средств по таким предварительным договорам, то правомерность таких операций, как уже выше было сказано, сомнительна. Но вот, если ИСИ финансирует строительство за счет полученных по предварительным договорам средств, то это незаконная деятельность, независимо от правовой оценки получения таких средств по предварительным договорам. ИСИ не может приобретать активы за счет средств, полученных от третьих лиц, поскольку это прямо противоречит специальному закону.

Запросить у КУА информацию о том, оплачены ли из средств ИСИ те квартиры, которые КИФ предлагает покупателям по предварительным договорам, важно. Но вот будет ли ответ, и будет ли он положительным? Это большой вопрос!

АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»

Источник: http://cpk.ua/publications/full/pokupka-kvartiryi-po-predvaritelnomu-dogovoru-est-li-yuridicheskie-riski/

Риски предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры?

Долевое строительство часто заманивает желающих приобрести квартиру своей заниженной стоимостью по сравнению с готовым жильем. Нередко возникают ситуации с обманутыми дольщиками, которые вложили деньги в будущую недвижимость и по истечению установленного срока не получили ни жилья, ни потраченных средств.

Участвуя в долевом строительстве, покупатель и застройщик подписывают предварительный договор купли-продажи недвижимости. Что представляет собой предварительный договор купли-продажи, и какие риски он несет?

Предварительный договор купли-продажи: что это?

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — договор, в котором оговорены все условия сделки (купли-продажи) о заключении основного договора. ПДКП содержит форму будущего договора, от которой запрещено отступать. Договор в обязательном порядке должен содержать информацию:

  1. предмет сделки (квартира, недвижимость);
  2. предварительная дата подписания основного договора;
  3. условия проведения купли-продажи.

Формируется предварительный договор купли-продажи на основании ст.429 Гражданского Кодекса РФ.

Гарантии заключения ПДКП

Законом установлены условия, которые обязательно должны быть учтены в ПДКП:

  • Условия проведения сделки: наименование предмета сделки, цена и схема расчета.
  • Условия основного договора, относительно которых по заявлению одного из контрагентов достигается соглашение при подписании ПДКП.
  • Дата заключения основного договора.

Предварительный договор дает следующие гарантии, которые непосредственно касаются покупателя и продавца:

  1. Покупателю: недвижимость будет приобретена по указанной в договоре стоимости.
  2. Продавцу: объект недвижимости будет реализован в срок, указанный в предварительном договоре.

Если один из контрагентов в период действия договора предварительной купли-продажи препятствует подписанию основного договора, то другая сторона может потребовать заключения договора в судебном порядке.

При возникновении подобной ситуации еще до судебного разбирательства вы можете обратиться к нашим юристам, которые помогут вам получить жилье или вернуть деньги у недобросовестного застройщика.

Заявление подается в суд на протяжении полугода со дня неисполнения обязательств, по заключению договора. Договор купли-продажи заключается по судебному постановлению с момента вынесения соответствующего судебного решения.

Риски заключения ПДКП

Ниже приведены основные риски заключения предварительного договора купли-продажи, минимизировать которые вы сможете при обращении к нашим юридическим консультантам на сайте.

Риск двойной продажи

Покупатель недвижимости, подписывая ПДКП, имеет риск остаться без недвижимости, которая является предметов договорных отношений. При заключении ПДКП, покупатель не считается собственником на имущество и данный договор не проходит государственную регистрацию.

В данном случае недобросовестный застройщик может заключить аналогичный договор с другим покупателем и передать ему объект недвижимости.

Риск потери вложенных денег

Вкладывая деньги на приобретение имущественного объекта по договору купли-продажи, покупатель рискует:

  • получить минимальную неустойку по возврату оплаченных денежных знаков, согласно размерам рефинансирования Банка России при судебных разбирательствах;
  • не получить неустойку, если продавец (застройщик) будет признан банкротом;
  • получить отказ в выплате неустойки при срыве сроков строительства.

Если застройщик не выплатил Вам неустойку и не предоставили жилье, обратитесь за помощью к нашим юристам.

Риск признания договора незаключенным

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, заключая договор купли-продажи, контрагентами должны быть учтены следующие условия сделки.

  • Если предметом сделки является квартира, то в документе на осуществление сделки указываются параметры объекта недвижимости: площадь помещения, число комнатных помещений, расположение на конкретном этаже и т.д.
  • Если предполагаемая квартира покупается в здании, которое находится на стадии постройки, то определить конкретные параметры объекта не всегда считается возможным.

В случае когда контрагенты не достигли соглашения по важным аспектам договора, данный ПДКП имеет статус незаключенного.

Риск неполучения квартиры

Предмет предварительного договора купли-продажи – это намерение заинтересованных сторон в будущем заключить договор на осуществление сделки.

Таким образом, договор по предварительной сделке не дает уверенных гарантий, что недвижимость будет приобретена в собственность даже в том случае, если внесены деньги за будущую покупку. В данном случае судья не вправе признать, что квартира является собственностью покупателя, так как в договоре отсутствует информация о том, что продавец обязан передать недвижимость покупателю.

При обращении покупателя в судебный орган с требованием о заключении договора на покупку недвижимости, большая вероятность получить встречный иск, требующий признать предварительный договор недействительным.

Чтобы исключить ситуацию о признании ПДКП недействительным или незаключенным, необходимо наличие следующих условий:

  • Отражение основных условий ПДКП, согласно Гражданскому Кодексу;
  • Соответствие застройщика установленным требованиям закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При соблюдении данных условий суд вправе признать, что данный договор подлежит государственной регистрации и продавец обязуется предоставить документацию на прохождение государственной регистрации.

Другие риски

Нередко в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости фигурирует информация о внесении задатка, согласно которой покупатель передает денежную сумму застройщику в качестве подтверждения намерения заключения основного договора. При отказе продавца от обязательств по заключению основного договора сумма вложенных средств возвращается покупателю в двойном размере. В противном случае, если покупатель отказывается от подписания договора, задаток остается у застройщика.

Несмотря на то, что данные условия противоречат нормам законодательства (предварительный договор не должен принуждать к денежным обязательствам), такие ситуации встречаются.

Как минимизировать риски?

Заключая предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, обратите внимание на наличие следующей информации, которая обязательно должна быть отражена в договоре:

  • о земельном участке, где будет происходить застройка объекта недвижимости;
  • о разрешении на постройку здания;
  • о наличии у продавца прав на строительство;
  • о конкретной площади объекта;
  • о количестве комнат в квартире;
  • об этаже, на котором будет находиться будущая квартира;
  • о цене, которая остаётся постоянной;
  • о сроках заключения основного договора купли-продажи;
  • о том, что продавец несет ответственность за отказ от обязательств по заключению основного договора купли-продажи, незаключения или расторжения ПДКП.

Также, не рекомендуется давать согласие на полную выплату суммы за недвижимость по ПДКП. Необходимо указывать порядок по выплатам стоимости объекта по основному договору либо разделить выплаты на части: по предварительному договору и большую часть по основному.

Не следует давать согласие, если указано, что оплата недвижимости по предварительному договору числилась как задаток. При расторжении предварительного договора по требованию покупателя задаток не подлежит возврату, что трактуется в Гражданском Кодексе РФ (п.2 ст.381).

При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости при долевом строительстве, чтобы не остаться обманутым, помните о главных аспектах, которые должны быть указаны в договоре: наличие условий, согласно гражданскому кодексу РФ, осуществление большей части выплаты по основному договору и соответствие застройщика всем требованиям законодательства РФ.

Если вы столкнулись с обманом со стороны дольщика, обратитесь за помощью к нашим юристам, которые помогут отстоять ваши законные права.

“Предварительный договор купли-продажи квартиры изначально потенциально небезопасен”

Предварительный договор купли-продажи квартиры или другой недвижимости является ненадежным способом защиты прав покупателя, поскольку несет в себе очень много рисков.

Предварительный договор купли-продажи квартиры изначально потенциально небезопасен.

ДИВІТЬСЯ ТАКОЖ:

ДИВІТЬСЯ ТАКОЖ:

Риски потерять средства при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости являются значительно большими, чем такие риски при заключении договоров относительно участия в фонде финансирования строительства или при заключении договоров о вступлении в жилищно-строительный кооператив.

Риски договора с застройщиком

1. Риск изменения объекта договора купли-продажи

По предварительному договору стороны обязываются в будущем, заключить и должным образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества (так называемый – Основной договор) на условиях, в порядке и сроки, определенных предварительным договором.

В предварительном договоре указываются характеристики квартиры, относительно которой должен быть заключен основной договор. В частности, указывается номер дома, номер квартиры и ее площадь.

Риск для застройщика заключается в том, что после строительства дома – квартиры с таким номером или площадью может не оказаться в данном доме, могут измениться и другие характеристики квартиры. В таком случае, доказывать, какую именно квартиру Вы собирались приобрести нужно будет именно Вам.

2. Риск заключения нескольких предварительных договоров на одну квартиру

При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры в действительности недвижимости еще не существует, потому она не является предметом договора. Предметом договора являются лишь намерения сторон в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Таким юридическим моментом могут воспользоваться недобросовестные продавцы и заключить несколько предварительных договоров на одну и ту же квартиру.

3. Риск залога объекта незавершенного строительства (квартиры) в банковскую ипотеку

В случае недостаточности средств на строительство дома, застройщики не редко получают кредиты и передают имущественные права на квартиры в составе объекта незавершенного строительства в ипотеку под обеспечение банковского кредита. Если такие имущественные права будут переданы в ипотеку, то помочь получить Вашу квартиру сможет лишь суд.

Следовательно, в критической ситуации покупатель квартиры может остаться один на один со своими проблемами, без защиты закона и возможности влияния на ситуацию. Единственное, на что ему можно будет надеяться, – это добросовестность застройщика.

4. Риск плохих условий предварительного договора купли недвижимости

Условия предварительного договора, как показывает практика, не защищают права потенциального покупателя. Например, средства, которые покупатель фактически платит за квартиру называются “обеспечительным платежом”. Обеспечительный платеж по условиям договора, это денежные средства, которые подтверждают желание покупателя в дальнейшем приобрести квартиру. То есть, согласно договора, это не есть средства оплаченные за квартиру, поскольку она еще не имеется в наличии.

Большую половину квартир на рынке недвижимости составляют квартиры, которые продаются не застройщиком, а владельцем, следовательно и соглашений относительно купли-продажи квартир на вторичном рынке заключается больше.

В таком случае объект недвижимости уже введен в эксплуатацию и зарегистрирован в государственном реестре вещественных прав. Казалась бы, что рисков при покупке такой квартиры путем заключения предварительного договора купли-продажи должно бы быть меньше, однако, риски остаются и они существенны.

Риски договора с владельцем

1. Риск замены объекта договора

При заключении предварительного договора Вы вносите аванс продавцу, когда же приходит срок заключать основной договор, то выясняется, что при заключении предварительного договора продавцом подан старый техпаспорт или в квартире осуществлена перепланировка, в результате чего, технические характеристики квартиры, относительно которой должен быть заключен основной договор, – не отвечают характеристикам, которые были указаны в предварительном договоре.

2. Риск продажи одной квартиры нескольким лицам подряд

Продавец заключает предварительные договоры с несколькими лицами подряд, получает задатки и исчезает. Когда приходит время покупать квартиру, выясняется, что квартира уже продана другому лицу.

Дякуємо! Тепер: 1) Натисніть »ОТРИМАТИ КУПОН«; 2) Введіть ваше Ім’я та Email, щоб ми змогли надіслати вам КУПОН прямо на пошту! Якщо не приходить — перевірте папку «Спам»!

3. Риск наличия в квартире прописанных несовершеннолетних

Продать квартиру без согласия опекунского совета, если в ней прописаны несовершеннолетние лица – невозможно. При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, лицо не подает информацию о прописанных там несовершеннолетних детях, а когда приходит время заключать основной договор, возникают проблемы с разрешением опекунского совета, которое получить не просто.

4. Риск наличия ареста на объект недвижимости

Во время купли-продажи квартиры выясняется, что на квартиру наложен арест. О наличии ареста на квартиру продавец в действительности может и не знать. Это выясняется непосредственно у нотариуса при заключении соглашения купли-продажи.

Форма предварительного договора

“Любой договор купли-продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации”

В какой же форме должен быть оставлен предварительный договор и нужно ли его нотариальное удостоверение?

В соответствии со ст. 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Согласно ч. 3 ст. 640 Гражданского Кодекса Украины договор, который подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации, является заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации – с момента государственной регистрации.

В соответствии со ст. 220 ГК Украины в случае несоблюдения сторонами требования о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным. Если стороны договорились относительно всех существенных условий договора, который подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение не требуется.

Однако правила ст. 220 ГКУ не распространяются на договоры, которые подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации, поскольку согласно ст. 640 Гражданского Кодекса Украины договор, который подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, является заключенным с момента его государственной регистрации.

В соответствии с содержанием ст. 635 ГК Украины предварительным являются договор, стороны которого обязываются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предыдущим договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена – в письменной форме.

ДИВІТЬСЯ ТАКОЖ:

Стоит еще раз отметить, что заключение предварительного договора купли-продажи квартиры (недвижимости) на вторичном рынке ( у собственника) следует осуществлять в исключительных случаях и только после юридической консультации у опытных юристов.

На рынке столичных новостроек около трети сделок совершаются по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж». С одной стороны, безусловным «фаворитом» на рынке недвижимости является ДДУ (договор долевого участия). Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются. Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ. С другой стороны, многие крупные застройщики и дальше продолжают работать по ПДКП.

«Законна ли такая деятельность? И как должны реагировать простые покупатели на предложение подписать предварительный договор купли-продажи?»

Эксперты раскрывают подводные камни сделки и рассказывают об опасных и безопасных моментах предварительного договора купли-продажи.

P.S. Если покупатели элитной недвижимости думают, что их эта тема не касается, то зря… Информацию, представленную в данной статье будет полезно знать каждому!

ПДКП (Warning, danger)!

Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая — когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий. Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида. В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:

На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ. Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены. Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

Второй вариант — застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае.

«Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или ЖСК. Все остальные виды сделок незаконны»

Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж. Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег.

Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам. К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических — от пятисот тысяч до миллиона). Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках. По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей. Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП. Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

Законная схема продажи квартир через ПДКП

А вот когда объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, то компания-застройщик, продавая жилье по ПДКП, не совершает ничего противозаконного. На этом этапе она не имеет права реализовать квартиры по договору долевого участия, так как действие федерального закона № 214-ФЗ уже заканчивается. Но как только девелопер оформит жилье в собственность, он обязан перезаключить ПДКП с клиентом на основной договор купли-продажи. Именно он станет для новоселов основным правоустанавливающим документом.

«Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»Мария Литинецкая

Но продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте. Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных документов и начала строительства перезаключают договор с застройщиком и реализуют жилье по ДДУ (а потом и по ПДКП). С этой категорией продавцов, как правило, проблем не возникает — они получают право собственности на квартиры почти одновременно с компанией-застройщиком.

Но, по словам М. Литинецкой, среди инвесторов существуют и те, которые выбирают другую стратегию. Они не перезаключают с застройщиком инвестиционный контракт, не реализуют квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома, а дожидаются момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию, и уже тогда начинают продавать жилье по ПДКП. В такой схеме нет абсолютно ничего противозаконного.

Однако покупателю стоит знать, что такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив с ними договор, вы сможете получить свою квартиру в собственность довольно не скоро. Проблема заключается в том, что оформить право собственности нельзя до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестконтракта. А этот долгожданный и волнующий момент может откладываться на неопределенное время по самым различным причинам.

При заключении предварительного договора купли-продажи стоит помнить о нескольких несложных правилах, которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем. В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП. Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать. В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор.

Если в ПДКП этот параметр не указывается, то, согласно законодательству, участники сделки должны подписать основной договор в течение года. Если он по каким-либо причинам не заключается в указанный период, то покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и потребовать возврата денежных средств. Помимо этого, в ПДКП можно оговорить ответственность продавца в случае, если основной договор не будет заключен в намеченный срок.

Источник: http://juridic-help.ru/riski-predvaritel-nyy-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

×
Юридическая консультация онлайн